V tem članku sem pripravila pregled ključnih korakov oz. informacij za pripravo dokumentacije in pridobivanje dovoljenj za novogradnjo enostanovanjske hiše.

V letu 2023 je bil sprejet pravilnik o projektni in drugi dokumentaciji za gradnjo zahtevnih, manj zahtevnih in nezahtevnih objektov. Oblikovale so se nove priloge in obrazci, ki določajo vsebine in oblike projektne ter druge dokumentacije. Vsebujejo obrazce za izjave, prijave, mnenja, sklepe in odločbe v postopkih pridobivanja projektnih in drugih pogojev mnenj, gradbenih dovoljenj uporabnih dovoljenj, prijav začetka gradnje in legalizacij objektov. Te obrazce lahko najdemo na spletni stani Republika Slovenija GOV.SI: https://www.gov.si/podrocja/okolje-in-prostor/nepremicnine/obrazci/

Obrazložitev: "V besedilih se pogosto uporablja izraz »bistvene zahteve objekta«. Bistvene zahteve so gradbenotehnične lastnosti, ki jih mora načrtovan objekt izpolnjevati. Objekt morajo izpolnjevati bistvene zahteve glede na namen, vrsto, velikost, zmogljivost, predvidene vplive in druge značilnosti objekta. To so: varnost pred požarom, mehanska odpornost in stabilnost, higienska in zdravstvena zaščita ter zaščita okolja, varnost pri uporabi, varčevanje z energijo, ohranjanje toplote, zaščita pred hrupom, univerzalna graditev in uporaba objektov, trajnostna raba naravnih virov … LOKACIJSKA INFORMACIJA

Lokacijska informacija je potrebna za izvajanje pravnih poslov in prometa z nepremičninami ter urejanje zemljiškoknjižnih zadev pri nakupu, prodaji, cenitvi, dedovanju nepremičnin.  

V lokacijski informaciji je poleg osnovnih podatkov o namenski rabi in navedbe veljavnih prostorskih aktov tudi podatek, ali je zemljišče v območju predkupne pravice občine ali države.

Lokacijska informacija ni obvezna, je pa priporočljiva, saj spoznate podrobneje zemljišče, na katerem želite graditi. Ima značaj potrdila iz uradne evidence in predstavlja pomemben vir informacij za lastnike zemljišč oziroma za investitorje. V njej najdemo informacije o prostorskih aktih, ki veljajo na območju zemljiške parcele, informacije o namenski rabi prostora, območjih varovanj in omejitev, vrstah dopustnih dejavnosti, gradenj in drugih del.

Torej v našem primeru lahko iz lokacijske informacije preverimo ali je gradnja željenega objekta dopustna in pod kakšnimi prostorskimi pogoji. Kakšna mora biti lega objekta, streha oz. oblika objekta,  faktor zazidanosti, barva fasade… Iz nje je razvidno tudi katera soglasja oz. mnenja je potrebno pridobiti. Ali je lokacija v varovalnem pasu infrastrukture ali na varovanem območju (varstvo narave, kulturne dediščine, vodotoki, druga območja). Pogoj, ki je naveden na lokacijski informaciji za poseganje na parcele, na katerih veljajo določeni varstvenimi režimi, je namreč obvezno pridobiti soglasje/mnenje pristojnega organa.

Vlogo za pridobitev lokacijske informacije  pridobite na občini, kjer nepremičnina leži, običajno potrebujete nekaj dni. Zakonsko določen rok za izdajo lokacijske informacije znaša 15 dni od prejema popolne vloge.

Oddaja vloge za lokacijsko informacijo: Večina občin ima postopek za pridobitev lokacijske informacije že avtomatiziran. Na svojih spletnih straneh imajo objavljeno vlogo za pridobitev lokacijske informacije.

Vlogo izpolnite in pošljete preko spleta, preko navadne pošte ali oddate v fizični obliki na vložišče oz. v glavno pisarno občine, v kateri se nahaja zemljišče. Vlogo za lokacijsko informacijo lahko oddate na občini osebno, s seboj ne potrebujete posebnih dokumentov. V vlogi je treba navesti podatke vlagatelja, izpolniti rubriko »zemljiška parcela< z navedbo katastrske občine in številko parcele (navede se zemljiška parcela ali največ 10 zemljiških parcel znotraj iste katastrske občine. Če želite še podatek o prostorskih izvedbenih pogojev ter grafični prikaz iz prostorskega akta, je potrebno to označiti posebej.

Ob izpolnitvi vloge je, hkrati z oddajo vloge, treba plačati upravno takso, ki znaša 35.00 €.

Izsek pogleda namenske rabe na lokaciji Slovenj Gradec- PISO

PROSTORSKI POGOJI

Ni vsaka lokacija primerna za gradnjo oz. drugače enostanovanjske stavbe ne morete graditi kjerkoli, ampak samo tam, kjer je to dopustno s prostorskimi izvedbenimi akti. Prostorski izvedbeni akti občine so občinski prostorski načrt (OPN), občinski podrobni prostorski načrt (OPPN) in odlok o urejenosti naselij in krajine in sklep o lokacijski preveritvi.

Pred izbiro lokacije preverite, kateri prostorski izvedbeni akt velja za konkretno zemljišče.

Osnovne informacije lahko dobite:

• prek Prostorskega informacijskega sistema (GIS) (https://gis.iobcina.si/gisapp/Vstopna.aspx) z uporabo grafičnega vpogleda v zbirko prostorskih aktov

• PISO (https://www.geoprostor.net/PisoPortal/Default.aspx?)

• javni vpogled (https://ipi.eprostor.gov.si/jv/)

•  na občini oziroma njeni spletni strani

• ali z vlogo za izdajo lokacijske informacije.

V prostorskih izvedbenih aktih so za investitorje pomembni zlasti podatki in pogoji:

1. podrobni pogoji glede namembnosti posegov v prostor, njihove lege, velikosti in oblikovanja (npr. ali je na določenem zemljišču sploh dopustna gradnja enostanovanjske stavbe in če je, kakšna je dopustna ali predpisana etažnost, razmerje stranic, oblika strehe, barva fasade),

2. pogoji priključevanja objektov na gospodarsko javno infrastrukturo (npr. komunalna opremljenost; ceste, vodovodno omrežje, kanalizacijsko omrežje, morebitna obveznost priklopa na plin),

3. merila in pogoji za gradbeno parcelo in parcelacijo zemljišč (npr. lahko je predpisana velikost gradbene parcele, zato na premajhnem zemljišču ne bo možno pridobiti gradbenega dovoljenja, določeni so lahko faktor zelenih površin, faktor izrabe, odmiki od sosednjih zemljišč),

4. pogoji celostnega ohranjanja kulturne dediščine, ohranjanja narave, varstva okolja in naravnih dobrin ter varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami.

Gradbena parcela postaja zelo pomemben obvezen element gradnje. Na velikost gradbene parcele je vezan komunalni prispevek. Pomožni objekti se lahko postavljajo le na gradbeno parcelo objekta. Po vzpostavitvi e-Graditve se bo gradbena parcela vpisovala v kataster nepremičnin in bo postala nedeljiv element s stavbo. Spreminjanje gradbene parcele se bo dalo samo s posebnim dovoljenjem določenim po ZUreP-3 (ZUreP-3 od 190. člena do 195. člena)

Za ustrezno razumevanje določb prostorskih aktov se obrnite na projektanta oziroma njegovega pooblaščenega strokovnjaka (potrebovali ga boste tudi za izdelavo projektne dokumentacije). Znal vam bo pomagati pri razumevanju zahtevnih prostorskih dokumentov in vas bo lahko pravočasno opozoril glede omejitev, ki vam jih lahko določajo prostorski izvedbeni akti (npr. lega zemljišča na vodovarstvenem območju).

e-prostor (https://ipi.eprostor.gov.si/jv/), kjer lahko preveriš bistvene zahteve.

PRIDOBIVANJE MNENJ

Pred vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja morate pridobiti mnenja pristojnih mnenjedajalcev. Z njimi se opredelijo o skladnosti dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) s predpisi iz svoje pristojnosti. Določijo morebitne pogoje za izvedbo gradnje, vzdrževanje in uporabo objekta.

Občina je (obvezen) mnenjedajalec glede skladnosti gradbenega posega s prostorskim izvedbenim aktom in predpisi občine, glede varovalnih pasov občinskih javnih cest in glede minimalne komunalne oskrbe, ki sodi v okvir obvezne občinske gospodarske javne službe. Npr.: Če gradbeno dovoljenje ni potrebno, izda občina namesto mnenja soglasje.

Pristojni mnenjedajalec glede skladnosti s prostorskim izvedbenim aktom je občina, na območju katere se zemljišče namenjeno gradnji nahaja. Odvisno od lege zemljišča namenjenega za gradnjo glede na varovana območja (npr. Natura 2000, kulturna dediščina, vodovarstvena območja) in varovalne pasove infrastrukture (ceste, železnice, vodovoda, kanalizacije, energetskih vodov) so mnenjedajalci tudi drugi državni organi ali nosilci javnega pooblastila.

ODDAJA ZAHTEVE

Zahtevo za izdajo mnenja vložite sami ali vaš pooblaščenec. Vloži se jo na obrazcu (dostopen na: https://www.gov.si/podrocja/okolje-in-prostor/nepremicnine/obrazci/) in se ji priloži DGD.

Mnenjedajalec mora mnenje izdati v 15 dneh od prejema popolne vloge (za občino velja rok 30 dni).Če je vloga nepopolna, mora pozvati vlagatelja k dopolnitvi v 10 dneh. Negativno mnenje lahko poda le, če je gradnja v nasprotju z določili iz njegove pristojnosti.

Če mnenje ni izdano v roku, lahko investitor vloži vlogo za gradbeno dovoljenje brez njega, priložiti pa mora dokazilo o vloženi zahtevi. Upravna enota nato mnenjedajalca pozove, da ga izda v 8 dneh; če tega ne stori, mnenje pridobi pristojni nadzorni organ ali izvedenec.

V primeru sprememb v dokumentaciji (DGD), ki vplivajo na že pridobljena mnenja, mora projektant o tem obvestiti mnenjedajalce in v dokumentaciji opisati vse spremembe.

Obrazci za pridobitev gradbenega dovoljenja (https://www.gov.si/podrocja/okolje-in-prostor/nepremicnine/obrazci/)

KOMUNALNI PRISPEVKI

Plačilo komunalnega prispevka je eden od pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja in predstavlja pomemben del skupnih stroškov gradnje.

Komunalni prispevek je plačilo dela stroškov gradnje ali uporabe komunalne opreme, ki ga investitor plača občini. Višino prispevka določa občina glede na program opremljanja stavbnih zemljišč (za novo infrastrukturo) ali odlok o obstoječi komunalni opremi.

S plačilom komunalnega prispevka investitor pridobi pravico do priključitve in uporabe komunalne infrastrukture (vodovod, kanalizacija, cesta ipd.).Treba je poudariti, da stroške izvedbe samih priključkov nosi investitor.

Vlogo za odmero komunalnega prispevka lahko vloži investitor sam ali njegov pooblaščenec (npr. projektant). Najdeš pa jo lahko na spletni strani občine, v kateri leži gradbena parcela.

Med komunalno opremo spadajo:

• občinske ceste, javna parkirišča, otroška igrišča ter zelene in druge javne površine,

• kanalizacijsko in vodovodno omrežje ter objekti za opravljanje obvezne občinske javne službe zbiranja, obdelave in odlaganja odpadkov,

• omrežja za daljinsko ogrevanje, hlajenje in oskrbo s plinom.

Komunalni prispevek se plača le za tisto komunalno opremo, na katero se objekt dejansko priključuje, oziroma jo uporablja. Pri odmeri se upoštevajo zakonske in občinske oprostitve, če so določene.

Na višino prispevka poleg meril, ki jih določa občinski odlok, vplivata tudi površina gradbene parcele in bruto tlorisna površina objekta.

Priloge k vlogi za izdajo odločbe o odmeri komunalnega prispevka:

• projektna dokumentacija DGD (za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja),

• pooblastilo investitorja (če vlogo vlaga zastopnik ali pooblaščenec),

• gradbeno dovoljenje obstoječega objekta (če gre za povečanje površine ali spremembo namembnosti),

• druga ustrezna dokazila (npr. pogodbe, potrdila, računi ali dokazila o obstoječem objektu, če gre za nadomestno gradnjo).

Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3) prinaša pomembne novosti tudi na področju komunalnega prispevka. Po vzpostavitvi sistema eGraditev se bo plačilo komunalnega prispevka prenese na fazo prijave začetka gradnje in ne bo več pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja.

Do vzpostavitve tega sistema pa plačilo komunalnega prispevka ostaja pogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja. Do sprejema novih podzakonskih predpisov se na področju opremljanja stavbnih zemljišč in odmere komunalnega prispevka še naprej uporabljata:

• Uredba o programu opremljanja stavbnih zemljišč ter

• Odlok o podlagah za odmero komunalnega prispevka za obstoječo komunalno opremo ter o izračunu in odmeri komunalnega prispevka (Uradni list RS št. 20/19, 30/19 – popr., 34/19 in 199/21 – ZUreP-3).

Slika vloge za odmero komunalnega prispevka v občini Dravograd (https://www.dravograd.si/objava/398985)

DOKAZILO O PRAVICI GRADITI

Gradnjo lahko izvajate le na zemljiščih na katerih imate lastninsko ali drugo stvarno pravico, pravico graditi morate dokazati tako za zemljišče, na katerem je predvidena gradnja stavbe in njena gradbena parcela, kot tudi za zemljišča, preko katerih bodo potekali priključki na gospodarsko javno infrastrukturo. Če imate lastninsko ali drugo stvarno pravico že vpisano v zemljiško knjigo, vam dokazil v postopku izdaje gradbenega dovoljenja ne bo treba prilagati in obstoj tega upravni organ preveri sam.

Na portalu eSodstvo, podportal ZK (https://evlozisce.sodisce.si/ esodstvo) so brezplačno dostopni izpisi iz zemljiške knjige (npr. redni izpis, zgodovinski izpis, sestavljen izpis za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra, izpis pri Dn zadevi, seznam Dn zadev, ki ovirajo dodelitev izbrane Dn zadeve).

Če lastninske ali druge stvarne pravice še nimate vpisane v zemljiško knjigo, se kot dokazilo o pravici graditi prilaga:

• notarsko overjena pogodba o pridobitvi te pravice, ki je predlagana za vpis v zemljiško knjigo,

• sodna ali upravna odločba, ki vam omogoča gradnjo oziroma izvajanje del,

• sklep o določitvi vas (investitorja) kot upravljavca nepremičnine, če gre za nepremičnino v lasti njegovega ustanovitelja, razen če je iz uradnih evidenc razvidno, da je investitor zakoniti upravljavec,

• ali druga listina, ki v skladu z zakonom omogoča gradnjo oziroma izvajanje del.

V postopku izdaje gradbenega dovoljenja morate izkazati zagotavljanje minimalne komunalne oskrbe objekta, ki pri enostanovanjski stavbi obsega oskrbo s pitno vodo in električno energijo, odvajanje odpadnih voda in dostop do javne poti ali ceste. Če potekajo priključki preko zemljišč, ki niso v vaši lasti je treba z lastniki zemljišč, preko katerih potekajo priključki do gospodarske javne infrastrukture skleniti služnostne pogodbe.

Služnost daje pravico do dogovorjene uporabe stvari, ki je v lasti nekoga drugega. Stvarna služnost je pravica lastnika nepremičnine, da izvršuje za potrebe nepremičnine določena dejanja na tuji nepremičnini ali zahtevata od lastnika služeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini. Stvarne služnosti so vpisane v zemljiško knjigo ter so dogovorjene v pogodbi, na podlagi zakona ali z odločbo državnega organa. Služnostne pogodbe je treba skleniti pred začetkom načrtovanja projekta in oddajo vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja.

Na primer, če na zemljišču ni električne omarice in je treba elektriko speljati preko zemljišča soseda do javne električne napeljave, se mora s sosedom skleniti služnostno pogodbo in le to vpisati na njegovo zemljišče, da bo upravna enota izdala gradbeno dovoljenje.

Dobro je preveriti tudi ali je cesta na katero se želite priključiti v javni lasti. Lahko se vam zgodi, da je cesta, ki se jo v prostoru sicer uporablja kot javno cesto, še vedno v zasebni lasti. V tem primeru morate tudi za ta zemljišča pridobiti služnostno pogodbo vse do javne poti ali ceste.

VLOGA IN POSTOPEK ZA IZDAJO GRADBENEGA DOVOLJENJA

Zahtevo za pridobitev gradbenega dovoljenja vložite na krajevno pristojno upravno enoto. Za vlogo je predpisan obrazec in predpisana vsebina iz Priloge 11A: Zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja, ki je sestavni del Pravilnika o projektni in drugi dokumentaciji ter obrazcih pri graditvi objektov (Obrazci in program za izpolnjevanje obrazcev so dostopni na spletni stani https://www.gov.si/teme/graditev/)

Zahtevi priložite še:

• Projektno dokumentacijo DGD. Projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) mora biti izdelana v skladu s Pravilnikom o projektni in drugi dokumentaciji ter obrazcih pri graditvi objektov. Dokumentacijo mora podpisati projektant in vodja projektiranja, ki sta v času izdelave vpisana v imenik pristojne poklicne zbornice (ZAPS ali IZS).

• Mnenja pristojnih mnenjedajalcev. Obvezno je priložiti vsa pridobljena mnenja, najmanj pa mnenje pristojne občine. Izjemoma mnenja ni treba priložiti, če:

  • se gradnja izvaja na območju, za katerega je že sprejet prostorski izvedbeni akt, v katerem so bila mnenja podana, ali

  • mnenje ni bilo izdano v predpisanem roku (15 oziroma 30 dni), pri čemer se priloži dokazilo o pravočasno vloženi zahtevi.

• Dokazilo o pravici graditi. Če lastninska ali druga stvarna pravica na zemljišču še ni vpisana v zemljiško knjigo, je treba priložiti ustrezno dokazilo, na primer:

  • notarsko overjeno pogodbo o pridobitvi pravice, predlagano za vpis v zemljiško knjigo,

  • sodno ali upravno odločbo, ki investitorju omogoča gradnjo ali izvajanje del.

• Sklep o določitvi upravljavca nepremičnine. Če gre za nepremičnino v lasti ustanovitelja (npr. občine ali države), je treba priložiti sklep o določitvi investitorja kot upravljavca, razen če je to že razvidno iz uradnih evidenc.

• Druge listine. Priložijo se tudi druge listine, ki v skladu z zakonom omogočajo gradnjo oziroma izvajanje del (npr. služnostne pogodbe, pooblastila, dokazila o soglasjih ipd.).

Za izvedbo priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo (npr. kanalizacija, vodovod, elektro ali cestni priključek), ki potekajo v cestnem telesu javne ali nekategorizirane ceste, ki je javno dobro oziroma v lasti občine ali države, zadostuje kot dokazilo o pravici graditi soglasje upravljavca ceste za izvedbo gradnje v cestnem telesu.

PO ODDAJI ZAHTEVE

Če je vloga za izdajo gradbenega dovoljenja nepopolna, upravni organ v roku 15 dni od njenega prejema pozove investitorja k dopolnitvi.

Po izvedenem postopku in seznanitvi stranskih udeležencev upravni organ izda ali zavrne gradbeno dovoljenje najpozneje v dveh mesecih od prejema popolne vloge. Če je potrebno dodatno usklajevanje z mnenjedajalci ali nadomeščanje mnenj, se rok lahko podaljša na tri mesece.

Gradbeno dovoljenje postane pravnomočno po osmih dneh od vročitve, če v tem času nobena od strank ne vloži pritožbe. Dovoljenje preneha veljati, če investitor v petih letih od pravnomočnosti ne vloži popolne prijave začetka gradnje in gradnje tudi ne začne.

Posegi v obstoječe objekte

Če se vloga nanaša na prizidavo, rekonstrukcijo ali spremembo namembnosti obstoječega objekta, se gradbeno dovoljenje lahko izda samo za objekt, ki:

• ni nelegalen, ima gradbeno dovoljenje,

• ima uporabno dovoljenje, odločbo o legalizaciji, odločbo o objektu daljšega obstoja,

• oziroma je bil zgrajen pred 31. decembrom 1967.

Za nelegalne objekte se gradbeno dovoljenje lahko izda šele po njihovi legalizaciji. V določenih primerih se lahko postopek izdaje gradbenega dovoljenja združi z odločbo o legalizaciji ali dovoljenjem za že zgrajeni objekt, pri čemer se objekt legalizira v istem postopku.

SKRAJŠAN POSTOPEK

GZ-1 določa tudi skrajšani ugotovitveni postopek izdaje gradbenega dovoljenja, katerega rok je 30 dni od prejema zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja.

Postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja je lahko skrajšan, če investitor zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenj priloži pisne izjave stranskih udeležencev, da se strinjajo z nameravano gradnjo in se sklicujejo na DGD, ki je bila priložena zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja.

Stranski udeleženci v postopku izdaje gradbenega dovoljenja so:

• lastniki nepremičnine ali imetniki stvarne pravice na nepremičnini, ki je predmet dovoljenja,

• lastniki sosednjih zemljišč, razen če upravni organ ugotovi, da gradnja nanje nima vpliva,

• druge osebe, ki lahko izkažejo, da bi gradnja zaradi svojega vpliva med izvajanjem ali po njem lahko posegla v njihove pravice ali pravne koristi.

ZAKLJUČEK

Postopek pridobivanja dokumentacije in dovoljenj za gradnjo hiše je lahko na prvi pogled zapleten, vendar z dobro organizacijo, pravočasnim načrtovanjem in strokovno pomočjo projektanta postane povsem obvladljiv. Vsaka faza – od preverjanja lokacije, pridobivanja mnenj in soglasij, do plačila komunalnega prispevka in pridobitve gradbenega dovoljenja – ima svoj namen in zagotavlja, da bo vaša gradnja potekala varno, zakonito in brez zapletov.

Pomembno je, da si za pripravo vzamete dovolj časa, preverite vse pogoje in si poiščete zanesljive strokovnjake, ki vam bodo pomagali pri razlagi prostorskih aktov ter pripravi ustrezne dokumentacije. Dobro pripravljena vloga in popolna dokumentacija pomenita hitrejši postopek in manj nepotrebnih dopolnitev.

Ko so vsi postopki zaključeni in dovoljenje postane pravnomočno, se začne najlepši del poti – gradnja vašega doma. Z odgovornim pristopom, premišljenimi odločitvami in spoštovanjem prostorskih in tehničnih pogojev bo vaš projekt uspešno izveden ter varen za bivanje še dolga leta.